Superficie noul cod II

În noul cod, superficia poate avea ca izvor legea, conventia sau uzucapiunea.

În vechiul cod, superficia, care nici măcar nu este reglementată legal (ce puțin nu în mod expres), poate avea ca izvor doar convenția (un contract nenumit) - în cazul în care nu e drept real accesoriu :) .

Întrebare secundară: Să presupunem ca proprietarul fondului a vandut doar casa unei persoane în 2000, dacă nu există o conventie în vederea constituirii superficiei in timpul vechului cod, in noul cod o putem incadra la superficia legala prev. de art 693 c.cv. (R gratuită)?

Raspuns posibil: Nu pentru că tempus regit actum (sau cum se zice).

Întrebare principală: Daca proprietarul fondului cere proprietarului clădirii o rentă lunara pentru superficie (în condițiile în care a vândut clădirea în 2000)?

Superficiarul poate invoca prevederile din noul cod? RP: Nu

o problemă posibilă poate apărea când ne întrebăm dacă expresia ”superficia se poate înscrie”(noul cod art 693 alin 3) este echivalentă ”dobîndește dreptul de superficie”.


Nu prea am avut tangențe cu practica și este posibil să greșesc


A vinde casa fără a se perevedea nimic în contractul de vânzare cumpărare despre superficie (dreptul de folosință al terenului de sub casă).


B înscrie superficia in CF


A poate cere o suma de bani pentru lipsa de folosință a terenului de sub casă?




Regula ce rezultă din interpretarea per a contrario a art. 697 c civ mi se pare mie că e gratuitatea superficiei așa că excepția trebuie dovedită de cel care afirmă contrariul.


Cum poate A să dovedeasca acest lucru?


A poate invoca accesiunea în condițiile în care el a vândut casa? Mi se pare că nu.

Superficie, noul cod.

art. 697  ”În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros....”


De aici înțeleg că aceasta este excepția (trebuie prevazută în mod expres în contractul de superficie), regula fiind gratuitatea superficiei (interpretarea per a contrario).


Astfel, dacă proprietarul unui fond vinde doar casa, fără să se menționeze ceva despre superficie, eu înțeleg că este gratuită și nu poate fi convertită într-o superficie oneroasă fără acordul proprietarului casei.

Judecătorul

Honore de Balzac - Punerea sub interdicție


..despre judecător..”În sfîrșit, tânărul cel mai în floare ajunge ca să se prefacă într-un fel de palidă mașină de considerente juridice, într-un robot aplicând Codul la toate cazurile, cu indiferența cu care se învârt roțile unui orologiu”.


Peste zeci de ani, sper să pot să citesc această frază cu același amuzament ca și acum :)

Superficia-accesiunea în noul cod

Superficia a fost enumerată printre dezmembrămintele dreptului de proprietate (art. 693 - art. 702 c.civ.)


 La art 699 civ. găsim un caz special de accesiune: Dacă termenul în care a fost încheiată superficia a expirat, proprietarul imobilului va putea invoca accesiunea cu condiția de a plăti valoarea acesteia la momentul împlinirii termenului superficiei.

Superficia in noul cod

Observ cu bucurie ca întrebarea mea despre transmiterea superficiei o data cu imobilul a primit răspuns  în noul cod civil.


art 693 alin 2 c civ (actualul c civ)


Dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis exclusiv constructia ori a transmis terenul și construcția, în mod separat către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.


Asta ar însemna ca atunci cand dobînditorul construcției din situația analizată transmite construcția, transmite și superficia în mod necondiționat? - aparent raspunsul e nu pentru ca nu este ”proprietarul întregului fond”


Zicea cineva că vor apărea unele probleme legate de folosirea noțiunii de proprietar în loc de cea de stăpân.....cred ca aici noțiunea de ”proprietarul fondului” trebuie interpretată în sensul ”stăpân” pentru a se putea face  aplicarea regulii stabilite în art. 693 c civ și în cazul prezentat de mine (mă gîndesc că se poate aplica pp identității de rațiune)

Servitutea

Mi-am adus aminte de o speță despre dreptul de servitute....

Dreptul proprietarului fondului dominant la o servitute de trecere îi oferă posesia asupra terenului peste care trece servitutea?

În sensul, poate să ocupe servitutea de trecere cu bunuri? (ex: lasă mașini parcate)

Nulitatea, intrarea in vigoare a noului cod, efecte

Ma gîndesc că este util, deși la acel moment părerea Cuții Supreme de Justiție nu era în sensul părerii lui Beleiu.


Gh. Beleiu - Drept civil român, Casa de editură și presă ”Șansa” S.R.L., București, 1993 -așa apare scris pe copertă :), ce importanta era denumirea S.R.L. 


După părerea noastră, trebuie distinse două aspecte: 


1)cel al legii în raport cu care se apreciază existența cauzei de nulitate; acest aspect este rezolvat de regula tempus rigit actum :cauza de nulitate este arătată de legea în vigoare în momentul încheierii actului juridic civil


2) cel al anulării actului, adică al producerii efectelor nulității; acest aspect trebuie rezolvat tot potrivit regulii tempus rigit actum, adică se aplică legea din momentul anulării efective, care în ipoteza pe care o avem în vedere, este legea nouă, în raport cu care actul apare ca valabil.

Acceiunea în noul cod civil

Cred că în momentul de față trebuie să ne însușim și actualul:) cod civil și vechiul:) cod civil, pentru că, în mod sigur o să mai auzim de vechiul cod civil incă 50 de ani de acum.


Iar vechiul cod civil nu trebuie interpretat în funcție de actualul(nou) cod civil, ci în funcție de juridprudența anterioară pentru a nu aduce atingere principiului previzibilității legii (nu mai suntem singuri pe lumea asta - CEDO)


Acestea fiind spuse, să trecem la accesiune unde s-au produs foarte multe schimbări:


Dispoziții comune:


- atunci cînd se construieste cu materialele altuia, dreptul proprietarului terenului asupra construcției se naște pe măsura ridicării acesteia - ex: construiesc temelia casei cu materialele vecinului, acesta nu ar dreptul să ceară restituirea lor dar poate cere contravaloarea lor plus eventualele prejudicii.




Lucrările (construcțiile din vechiul cod) sunt de mai multe feluri:


1. autonome - când au caracter de sine-stătător
2. adăugate - nu au caracter de sine stătător
            2.1 necesare
            2.2 utile
            2.3 voluptuare (până acum le ziceam volupatorii)
                  = același sens ca în vechiul cod civil


Seface referire legală la superficie


Pentru a discuta despre accesiune, lucrarea trebuie să aibă un caracter durabil, dacă e provizorie, trebuie desființată.


LUCRĂRILE AUTONOME


Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil cu buna-credință


Proprietarul imobilului asupra căruia s-a construit poate cere


1. înscrierea construcției în CF, în calitate de proprietar*
2.obligarea constructorului să cumpere imobilul la valoarea avută înainte de construcție


*Daca alege varianta 1 trebuie sa plăteasca la alegere: valoarea materialelor și a operei sau sporul de valoare adus imobilului de construcție.


Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil cu rea-credință


Porprietarul imobilului asupra căruia s-a construit poate cere


1. înscrierea construcției în CF în calitate de proprietar*
2.obligarea autorului la desființarea construcției
3. obligarea constructorului să cumpere imobilul la valoarea avută înainte de construcție


*Dacă alege varianta 1 trebuie să plăteasca jumătate din ce ar putea plati constructorului de buna-credință


LUCRĂRILE ADĂUGATE


Lucrările adăugate necesare (construite de terț pe imobilul unei persoane)


-încă nu îmi dau seama dacă sunt același lucru ca și cheltuielile necesare din vechiul cod


Efect comun (indiferent de terț): Proprietarul imobilului dobândește dreptul de proprietate asupra lucrărilor.


Efect terț de bună-credință: - primește cheltuielile rezonabile, indiferent dacă imobilul mai există


Efect terț de rea-credință: - cheltuielile rezonabile sus-amintite pot fi reduse cu (valoarea fructelor imobilului minus costurile necesare obținerii acestora).


Lucrările adăugate utile


I. terț de bună crednță, efecte:


1. proprietarul imobilului asupra căruia s-au făcut construcțiile câștigă dreptul de propprietate asupra lucrărilor (din momentul efectuării-adică finalizării?- s-a renunțat la formula ”pe măsura realizării”)


EFECTUÁ, efectuez, vb. I. Tranz. A face, a realiza, a înfăptui; a îndeplini, a executa. [Pr.: -tu-a] – Din fr. effectuer, lat. effectuare. 


2. proprietarul imobilului sus-amintit are obligația să plătească la alegere:valoarea materialelor și a manoperei sau sporul de valoare adus imobilului.


Proprietarului imobilului asupra căruia s-a făcut lucrarea i se oferă un drept și i se impune o obligație.


II. terț de rea-credință, efecte:


Proprietarul imobilului asupra căruia s-a construit poate alege între:


1. Să devină proprietarul lucrării și să fie obligat să plăteasca jumatate din ce ar fi putut fi obligat în cazul posesorului de bună-credință.


2. Să ceară ridicarea lucrării cu eventuale daune-interese.


III. Efect indiferent de terț, aplicabil în măsura în care lucrările utile au o valoare considerabilă.


1. Proprietarul construcției asupra căreia s-au făcut lucrările poate cere terțului să cumpere imobilul (asupra căruia a efectuat lucrările adăugate utile), la prețul avut înaintea facerii lucrărilor.


Lucrările adăugate voluptuare


I. Efecte față de terții de buna-credință


1.Proprietarul imobilului asupra căruia au fost efectuate lucrările are dreptul să devină proprietarul lucrării voluptuare 


2.Proprietarul imobilului nu are nicio obligație față de terț.


2.Terțul poate să ridice lucrările, cu condiția de a readuce imobilul în starea anterioara (se pot cauza anumite stricăciuni dacă sunt reparate)


II. Efectele față de terții de rea-credință


1. Proprietarul imobilului poate alege între:


a)sa devină proprietarul lucrării


b)sau să ceară terțului în mod cumulat: desființarea acestora+daune interese+readucerea imobilului în starea anterioară.


2. Proprietarul imobilului nu are nicio obligație față de terț.


Mi se pare că, în concret, singura diferență între terți este dată de eventualele daune interese.


În plus în cazul terțului de rea-credință, proprietarul este cel care trebuie să ceară ridicarea lor.




Înțelesul unor termeni:


Buna-credință  - cel care apare ca proprietar in CF la data realizării +are autorizațiile cerute de lege sau este proprietar ca urmare a unui alt mod nesupus înscrierii în CF

Accesiunea reloaded art. 488 C civ

Op cit p. 599

Mi-a atras atenția cineva că in Cod se face referire la ”o a treia persoană”, drept urmare această instituție nu se aplică parților unui contract ce are ca obiect construcția unei clădiri, și nici în cazul coproprietarilor.

În op cit se face referire la dreptul de superficie al constructorului 

Constructorul are un drept de creanță asupra unor sume de bani afectat de condiția suspensivă ca proprietarul să invoce accesiunea (G. Boroi)


op cit. p 607 pct 10


”buna credință a coproprietarului care a construit pe terenul aflat în coproprietate în fața celorlalți coproprietari (care au rămas în pasivitate)...pe baza principiului că nimănui nu-i este permis a se îmbogăți în prejudiciul averei altuia, urmează a i se acorda constructorului ca desbăgubire valoarea cu care a crescut fondul comun prin acele construcții”


op cit pct 11


-venitul produs de imobilul construit de posesorul de buna-credință revine acestuia cît timp este de buna-credință -nu m-aș fi așteptat


op cit p 24


- pentru a considera constructorul de bună-credință nu se cer a fi îndeplinite aceleași condiții ca la art. 486 (dobândirea fructelor) nefiind necesar un titlu translativ de proprietate.


op cit. p 28


”art 494 c. civ. este adevărat că se ocupă de construcțiile făcute de a treia persoană pe locul altuia ..... nimic nu se opune însă ca prin analogie să se aplice dispozițiunile acestui articol și la alți posesori  care nu sunt terții”


op cit. p 29


-pentru a stabili buna-credință a constructorului trebuie să ne uităm la 486 c. civ :) 


op. cit. p 32


Prețul materialului și al muncii trebuie să se raporteze la momentul ridicării construcției, nu la momentul invocării accesiunii.